棚改、土地一级开发是城建发展特色业务，在手项目集中在北京区域，项目体量较大。早期棚改项目资金占用高，后期逐步切换专项债模式，资金占用压力有所缓解，盈利模式转向收取管理费。 棚改业务周期很长，回款节奏和地方财政、专项债拨付进度挂钩，业绩兑现慢。一级土地开发和普通商品房开发逻辑不一样，赚的不是卖房利润，是整理开发服务费。 棚改、城市更新政策变化，会直接影响这类项目推进节奏，是跟踪城建发展的重点方向。 

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