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作者 | 龚婉玲

出品 | 焦点财经

接近年底，处置恒大资产的进度也加快了。11月26日，停工1年之久的恒大超级总部地块迎来了新买家。28日，香港高等法院批准中国恒大的延期申请，其清盘聆讯将进一步延至2023年3月20日。

去年12月6日，恒大风险化解委员会成立。这一年里，曾经的宇宙第一房企正加速拆解、瓜分、清理，这个庞然大物可谓牵一发而动全身，如何有效化解恒大这个风险事件，很大程度上关乎未来房地产的着陆方式。

01

总部地块有了新进展

过去一年，各地政府用各种手段“去恒大化”，恒大超级总部地块就是其中的缩影。

恒大超级总部地块的竞得人为深圳市安和一号房地产开发有限公司，成立于今年9月份，由深圳安稳房地产开发有限公司100%持股。

股权穿透显示，该公司背后大股东为兴业信托，深圳市安居建业投资运营有限公司和深圳前海基础设施投资基金各占2%和1%。深圳市安居建业由人才安居集团、万科集团、深业集团、特区建工集团共同出资成立，分别持股达40%、20%、20%、20%，总注册资本达20亿元。

有相关人士透露，这属于引入信托等金融机构的保交付方式，从接盘公司的股权结构来看，兴业信托或接管了项目公司的运营管理，负责为项目投入资金，深圳安居建业集团则是轻资产介入，负责开发建设。

此前，安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，重点纾困对象为中国恒大和佳兆业，提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

深陷债务危机的中国恒大，无力继续开发该地块，地方国资平台入场盘活也是正常操作。据财新消息，恒大原计划对这宗地块总投资为100亿元，将之打造为深圳的地标性建筑，用作集团新的总部大楼。截止2022年3月底，该地块已投入69亿元。

之前，深圳市政府对入驻深圳湾超级总部基地的企业要求相当高，还专门成立开发建设指挥部。按照计划，到2027年，这些在建项目必须全部竣工。目前，该项目已完成基坑桩基础。这意味着，整个项目的建设进度仅完成10%至15%，距离地下结构施工完毕至少还需一年的时间。

02

保交楼下的去恒大化

那么将近一年，负债超过2万亿的宇宙房企的风险化解之路是如何演变的？

化解恒大市场风险的重中之重是“保交楼”，即保证已经出售但停工的住房能够正常交付。在属地化原则下，各地政府平台用各种办法清理恒大资产。

针对欠缴土地出让金或是超过规定动工开发日期的地块，自2022年以来，据焦点财经不完全统计，恒大在广东、河南、海南、湖北、安徽、河北等地，已有多处地块或主动退出或被动收回。

地方政府盘活的方式也五花八门，安庆自然资源和规划局将地块收回后再次进行拍卖，而后并无竞买申请人报名；澄迈县也选择挂牌原恒大悦珑湾地块，附加条件是完成“保交楼”任务。

武汉江夏区政府宣布注销并无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗土地后，近期，恒大申请了行政复议。这也是恒大第二次申请行政复议，第一次是海南海花岛39栋楼“拆除风波”，该事件最终于本月初画上了圆满句号，39栋楼全部由住宅属性调整为租赁型住房和酒店式公寓。

除了大型综合性土地“回炉”之外，对于在建但停工的单个项目，则在保交楼的背景下，地方政府以多种方式盘活。一位知情人士对焦点财经表示，各地方政府早已成立风险化解专班小组介入恒大危机处置，这往往意味着企业将进入破产重整的通道，企业将不再完全自主处置危机，将由政府及司法机关介入。

“地方政府会先尝试通过市场化手段解决，但恒大项目的纷繁复杂的融资及商票链条，最终让其他房企望而却步。”从目前的情况来看，现在各地恒大项目的承接方基本上都是地方国企或城投，基本上都是为了完成维稳的政治任务。不过广州城投对恒大是真爱，去年11月份接手了100亿元的战略投资者权益。

而其他地方国资系的动作最后指向都只有一个，那就是“保交楼”。

今年年初，恒大地产集团完全从潘安湖生态小镇项目退出，并由徐州市潘胜地产置业有限公司（徐州市贾汪国有资产经营管理有限公司）100%股权接手。

另外，泉州市地方国资——泉州市金融控股集团有限公司，受托接管永春恒大林溪郡、安溪恒大御景、惠安恒大华府、南安恒大新城、南安恒大御景以及石狮恒大悦龙台等恒大泉州片区6个项目的后续工程建设、销售以及与之相关的其他事项管理工作。

恒大出的问题，也只有国资能接得住。据焦点财经不完全统计，自2022年以来，深圳、浙江、徐州、烟台和泉州等地方国资，先后接手了恒大在当地的多个项目。

然而，也不是所有项目都有监管账户资金、项目资产支撑保交楼，对于专项借款尚未覆盖的“保交楼”项目，地方政府还是陷入“找钱忙”的境地。

比如，山东省内共有60个恒大项目，只有25个申请到专项借款，目前实际拨付约22亿元。对于仍然无法落实建设资金的项目，下一批申请专项借款的时候，尽可能将恒大项目纳入申报范围，解决建设资金不足的问题。

03

信托公司化身“白衣骑士”

此外，作为影子银行支持房地产融资的主力，信托资金更难渡劫。为自救，信托公司通过化身“开发商”来寻求风险解决之策。

2022年以来，已有包括五矿信托、光大信托、中航信托、中诚信托等在内的信托公司，收购了恒大旗下多个出现违约风险的地产公司项目股权，躬身接盘成为推动项目得以复工复产的重要力量。

而直接受让项目企业股权的方式，对恒大集团大幅缓解现金流是极为有利的，且符合央企作为社会经济稳定器的定位。

今年2月，恒大就曾与光大信托以及五矿信托签订合作协议，将旗下4个项目公司的股权出售予上述两家信托机构，同时，信托机构将投入资金以保障项目后续的开发以及建设。

通过这次股权交易，恒大可收回4个项目的部分前期投资款约19.5亿元，可化解项目涉及的债务约70.1亿元。据彭博报道，影子银行现在正在进行这些交易，因为他们知道一旦重组计划公布，债权人与违约开发商之间协商的空间可能有限。

克而瑞信息集团的房地产分析师朱一鸣也认为：“信托公司在持续低迷的情况下接手房地产项目，更多是为了自救。与其等待信贷环境改善，不如直接获得控股权来重新取得主动权。”

04

恒大的走向越发明朗

自去年10月份，恒大被央行列为个例与整个地产行业进行了风险切割后，直接预告了它的结局，所以内地资产的第一要务，就是进行保交楼稳定风险和加速资产处置。而恒大在香港的多个项目，已有多处资产遭债权人接管或放售。

不久前，香港元朗的地块已被资产接管人橡树资本出售，作价6.36亿美元，属亏本出售，所得款项则用于偿还公司贷款。和元朗项目境遇相似的香港恒大中心在两度寻觅买家无果后，也于9月被债权人中信银行旗下中信银行国际委任接管人接管。两处已开发楼盘屯门恒大珺珑湾和九龙恒大睿峰，后者已转让予项目的合伙股东鼎佩集团（VMS）。

可以预见的是，接下来，类似资产处置的的动作还会更多。

许家印的个人资产也不再受控，他和恒大的走向，越发明朗。

11月3日，据港媒报道，许家印在中国香港自住的豪宅抵押给中国建设银行（亚洲），回血约3亿港元。另外C座和E座，亦已抵押至财务公司欧力士亚洲资本有限公司，相关公司再次获取借款约8.21亿港元。

此外，今年10月10日，有爆料称许家印挂牌出售位于伦敦的20亿人民币世界最贵豪宅。据多家英国媒体报道，伦敦最贵豪宅Rutland Gate 2-8a正挂牌出售，实际所有人是许家印。

去年11月，恒大方面表示，当年7月1日至今，许家印已经拿出70亿现金帮助恒大渡危机，资金来源于个人抵押股票，出售位于香港的别墅，卖掉私人飞机，还有将位于深圳湾一号和广州珠江新城自住的房子摆上货架。

在恒大即将倒下的时刻，也成为问题房企与地方政府、信托、债权人、购房者和许家印本人等多方主体博弈的关键时刻。只有众多上下游产业链的加速运转，以及政策由点及面传导房地产行业，市场回暖恢复房企自身的造血能力，在多方主体共同努力，或许才是共赢的最佳选择。

恒大事件若能成功化解，将对地产行业风险具有示范效应，也将见证中国地产行业重启的历史时刻。