近期，房产交易和服务平台贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）发布三季度业绩公告。第三季度，贝壳总交易额（GTV）达7367亿元（人民币，下同），净收入同比增长2.1%至231亿元，净利润7.47亿元，经调整净利润12.86亿元，整体业务基本盘保持韧性，业务结构更加优化。

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拆解贝壳的财报，2025年第三季度，贝壳以家装家居、房屋租赁服务等为代表的“第二曲线”业务持续放量，其中房屋租赁业务收入达57亿元，增速高达45.3%，实际贡献超过1亿元的利润，“二赛道”成为公司应对行业波动的重要支撑点。

分析背后原因，在租赁等新业务上，AI已不再是辅助工具，而是重塑业务模式的“新生产资料”。贝壳通过长期的研发投入，通过AI重构作业流程和释放组织效能，实现业绩层面的兑现，实现了“研发投入-提升服务效能-商业回报”的正向循环。

坚定长期研发投入

从ChatGPT到DeepSeek，AI的效率和进化速度已经被充分证实，随着AI应用接入各行各业，科技驱动效能提升正逐步显现。

当前，中国房地产行业正在经历深刻变革，进入存量时代。提升效能目前已经成为行业共识，其核心在于应对行业从规模扩张向效率驱动的结构性转型，通过技术重构服务流程、提升人效与客户体验，从而在存量市场中构建可持续的竞争壁垒。

对贝壳而言，AI不仅是技术工具，更被放在了顶层设计的地位。这种理念源于对行业最本质的认知：居住服务的核心是 “人对人的信任传递”，而AI的价值在于放大服务者的能力而非替代。

在贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东看来，“大组织似乎天然以牺牲效率换取规模，我们现在要去挑战这个悖论，这就是我们增长新范式的起点。AI作为一种新的生产资料投入生产关系之中，对原有的生产资料替换效率其实是越来越强。这些都是实现人店规模相对稳定下，做效率提升的可能性。”

坚定拥抱AI等技术的背后离不开贝壳大量真金白银的投入。今年前三季度公司研发费用达18.65 亿元，其中第三季度研发费用6.48亿元，同比增长13.2%。自2023年第四季度起，贝壳已连续八个季度实现研发费用同比正增长，从美股上市至今累计研发投入已突破140亿元。按照管理层的最新表态，贝壳还将在AI应用上持续推进，那么研发费用大概率还将保持增长。

据悉，贝壳从2022年开始尝试AI在房地产行业的应用，到如今贝壳将大数据与AI深度融入居住服务场景，从房源管理、客户匹配到交易流程优化，AI应用已渗透至公司全业务链条。加大AI研发投入，贝壳让科技融入各个业务场景并且取得明显的服务效能提升，构建起了技术与服务的双重护城河。

例如，在房产交易领域，截至今年三季度末，经纪人AI助手“来客”已覆盖41.4万经纪人，其AI选房、智能总结与聊天助理功能，有效提升了客户委托及维护转化率。AI智能助手“好客”识别高质量商机，识别比例虽仅占平台总商机的个位数，却贡献了超50%的成交量。

针对传统家装设计流程效率低、方案修改成本高、业主需求表达不具象等问题，贝壳推出“AI设牛”等工具，利用AIGC技术与自研“梦想家”大模型，通过拍照生图、户型生图等功能快速生成装修效果图。这极大提升了消费者体验和服务者效率，有效推动家装行业向智能化、个性化方向发展。

整体而言，在这轮技术变革中，贝壳通过AI重构作业流程和释放组织效能，推动公司从依赖规模扩张，转向以“效率驱动增长”的新路径。

租赁业务回报凸显

今年三季报表明，以AI为主的长期研发投入已转化为实在的经营成效，其中租赁服务业务是技术落地最彻底、成效最显著的板块。

2025年前三季度，公司房屋租赁服务业务实现收入164.89亿元，占总收入的比重达到22.78%，已经超过2024年全年的143.34亿元。第三季度，贝壳房屋租赁业务收入达57亿元，同比增长45.3%，在城市层面实现扣除总部费用前的盈利，贡献利润率同比提升4.3个百分点至8.7%，贡献利润占毛利的比例创历史新高，实际贡献超过1亿元的利润。

而拉长时间来看，从2020年美股上市至今，贝壳的收入在“一体三翼”的战略指引下发生了明显的结构变化：其中房产交易服务仍然稳固基本盘，而家装家居、租赁服务等共同构成了驱动公司长期发展的双轮引擎，其中租赁服务业务迅速起量、持续扩大，已经成为公司利润新的造血点。

长期以来，租赁行业长期面临“信息不透明、服务不标准、效率低下” 等痛点：业主担心租金不稳定、房屋受损，租客困扰于虚假房源、服务滞后，服务者则受制于效率低下、收入波动。

而贝壳交出的业绩答卷表明，通过AI技术构建的全链路数字化系统，将服务品质和资产运营效率打造成了贝壳惠居的核心竞争力。

具体来看，在房屋租赁服务方面，贝壳尝试通过AI能力重构业务流程及运营链路。在收房、招租、房屋管理和库存管理等业务环节，探索由平台AI主导的策略升级与运营辅助，实现试点区域人效、招租去化率提升。并在客户服务端搭建智能服务体系，由AI助手为业主和租户提供线上全天候服务，反应及时、服务标准，客户需求线上解决率高，客户体验改善。

例如，今年7月贝壳惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品质分，基于AI模型、贝壳房源与用户需求大数据打造，建立了租赁房源品质的量化识别与评估体系，从数据上明晰“好房子”标准。

值得关注的是，AI的价值在租赁业务中已经兑现。租赁业务已实现业务全流程智能运营，如在收房端，AI实现人店盘的网格化高效匹配，并主导定价、洽谈、审核等流程，收房人效提升13%；在出房端，实现AI智能托管和精准营销去化，年节省成本过亿。第三季度，资管经理月人均在管房源超过130套，去年同期为超90套。

在服务链的生态共建上，则通过“六芒星”分工体系（资管经理、租务管家等六大角色协同）提升服务效率，并计划通过平台开放引入更多合作伙伴。

正如贝壳高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群所说，“大租赁时代的核心是‘让租住成为一种生活方式’。贝壳惠居的目标不是‘独善其身’，而是与行业共建生态，通过模式创新、服务延伸与生态构建，实现从单纯交易向综合服务的转型。”

贝壳租赁业务以AI筑基，坚持服务+效率的创新实践证明，当行业从“交易驱动”转向“服务驱动”，贝壳探索出的不仅是一套可复制的商业模式，更是作为引领者带动行业内进行更深层更系统的生态变革。贝壳正在重新定义“好房子、好房东、好服务”的行业标准。