智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，2026年上半年，重点50城商品住宅库存总量连续多个季度呈现回落态势，但去化周期却不降反升。截至2026年6月末，全国50个重点城市商品住宅狭义库存总量约3亿平方米，同比下降约7.3%，较2023年初约3.9亿平方米累计下降约23.3%，回落至三年来的低位；然而，去化周期仍处26.1个月的高位区间，较2023年1月的18.8个月上行7.3个月。展望下半年，供给端将延续“以销定产”策略，核心一二线城市推盘积极性有望维持，弱二三线城市将进一步缩量、转向存量去化；政策端将继续围绕“控增量、去存量、优供给”发力，供需双侧协同推进市场出清。但去化周期的实质性改善，最终仍将依赖于居民购房预期的扭转与需求端的实质性修复。

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一、被动去库存主导：非对称供需双缩下的去化真相

从行业运行逻辑看，房企“以销定产、以销定投”的审慎经营策略持续深化，土地购置与新开工意愿维持低位。2026年上半年全国住宅新开工面积同比下降约24.1%，供给端的主动收缩，是行业消化历史库存、重构供求平衡的必经过程。

从重点50城的供需变动结构看，当前市场核心特征为非对称式供需双缩：供应端收缩斜率显著高于成交端，决定了多数城市仍处于供给驱动的被动去库存阶段。数据显示，上半年供应同比降幅超30%的城市达15个，其中无锡、济南、长沙、拉萨、景德镇等城市供应规模近乎“腰斩”，无锡降幅更是达到76.55%。成交端收缩幅度则相对温和，济南成交同比微降4.44%，无锡下降3.82%，武汉仅下降0.41%，供应大幅压缩而成交基本持平，库存总量的下降便成必然。

然而，这种“以销定产”式的被动去库存存在明显的效能边界。当增量供应的可压缩空间持续收窄，供给收缩的边际效应逐步递减，而成交端未能实现趋势性修复时，去化周期的上行便不可逆转。典型如哈尔滨，供应同比下降9.75%，但成交降幅达22.85%，需求端加速萎缩直接推升去化周期大幅走扩11.01个月；成都表现更为突出，供应同比下降21.29%，成交却骤降41.1%，供需剪刀差持续扩大，带动库存同比上升7.57%，去化周期拉长14.06个月。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

综上，当前多数城市的“去库存”本质上是一种供应端驱动的被动出清，其可持续性高度依赖成交端的实质性修复。在需求预期尚未根本扭转的背景下，被动去库存的效能正在快速衰减，去化周期的持续高企正是这一矛盾的集中体现。

二、库存去化分析：核心城市画像及分化逻辑

基于库存同比与去化周期变化(较上年同期)的交叉分析，不同类型城市背后折射出截然不同的市场运行逻辑。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；去化周期按近12个月月均成交计算。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

综上所述，2026年上半年“总量回落、周期高企”的背离，本质是被动去库存的产物。多数城市库存下降依赖供给收缩而非需求回暖，去化周期普遍上行；市场分化沿“城市能级-空间区域-产品结构”三重维度持续深化，核心城市核心板块与主流改善产品保持相对韧性，弱能级城市、外围远郊与面积段两端产品则成为风险主要沉淀区。