作者丨王迪
出品丨焦点财经
【资料图】
都说“换帅如换刀”，从超额完成2022年销售额，到引入“外援”原旭辉高管董毅，越秀地产在一众“拉跨”的房企中脱颖而出。如今，一场土拍激战，又将越秀地产的“勇猛”展露无疑。
2月8日，在国央企占据主导的北京第五次集中供地现场，激情血拼、疯狂内卷成常态，越秀地产以59亿连落两子，成了这场大战的最大赢家。
此次收入囊中的石景山苹果园地块与昌平信息园二期地块，一场6家房企报名，一场14家房企及联合体参战。越秀地产前脚激战北京拿地“常客”中海新城，直插了中海北京大本营，后脚冲出层层“包围圈”，长驱直入，首入北京城六区。
在成功夺地后的第一时间，越秀北方区域副总兼北京公司总经理董毅第一时间分享了好消息，并表示：“拿地才是第一步，兑现投资承诺，给客户交好房。”对于未来北方区的发展规划，他向焦点财经透露：会继续拿地。
一家广州本土国企“快准狠”地落位北京，在萎靡不振的房地产市场，逆势加仓，杀出了一条血路，而此次“南雁北飞”，又透露了何种信号？
“进京赶考” 首入北京城六区
北京，因为地理位置，向来都是房企们的必争之地。所以，近年来，卓越、建发、珠江、越秀地产等粤派房企争相“进京赶考”。只是，越秀地产在北京市场的存在感一直较低，要不拿地失意，要不位置较偏。此次逆势加仓北京，颇有大力发展北京市场之意。
越秀地产首个进京项目为越秀天恒·怀山府，主打怀柔高端人居样板项目，因为项目位于怀柔红螺别墅区板块，且周边商超、交通、医疗、教育等配套都不佳。自2021年11月，越秀天恒·怀山府取得预售证，项目售卖不佳，开盘1年去化率不到2%。此外，虽然项目联合天恒置业共同操盘，但是并没有发挥出强强联合的效应，市场关注较为薄弱。
很显然，此次拿地越秀地产连落两宗热门地块——石景山苹果园地块、昌平信息园地块，弥补了越秀地产在北京区域的土储不足。
此外，33.12亿+现房销售面积4.5万㎡双触顶摇号，昌平信息园地块成交楼面价3.24万/㎡，溢价率15%；25.99亿+现房销售面积1.5万㎡，石景山苹果园631-2等地块成交楼面价4.3万/㎡，溢价率15%。总体溢价不高，且属于北京热门板块，配套还算可以。
在人事布局上，旭辉原华北区域集团总裁董毅于年初入职越秀地产，担任越秀北方区域副总兼北京公司总经理，主管土地投拓，无疑让越秀地产在北京市场开拓层面“如虎添翼”。
盘点董毅的简历，他曾任永同昌集团副总裁，分管投资、融资和投后管理。在千亿房企旭辉中曾担任总部投资中心任战略合作部负责人、华北区域集团总裁，拥有丰富的一线经验。此次挖角民营房企“强将”亦能看出越秀地产想要奋发的决心。
针对企业未来发展，越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾在2022年中期业绩会上指出，在保评级的前提下，适度运用杠杆，要选好城市、选好项目，以好产品、好营销、好服务、好品牌，令公司盈利能力保持稳定合理水平。这契合了越秀地产拓展土地的战略意图。
告别土地大增值时代，对优质土储的精准研判于房企而言十分重要，尤其是在民营房企融资困境未改善的情况下，竞争偏弱的市场给了国央企加仓的好时机。
此外，从此次北方区域的拿地也可以看出，越秀地产想要调节土储结构。
从越秀地产2022年半年报数据来看，大湾区仍是越秀地产坚守的大本营，也是业绩的重要贡献地。上半年越秀地产实现合同销售金额人民币489.1亿元，同比提升3.2%，其中，大湾区合同销售金额人民币317.5亿元，占比65%。
截至2022年6月30日，在全国战略布局30个城市中，越秀地产总土地储备约为2,860万平方米，其中，大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。
对于房企而言，想要保证稳健发展趋势，不仅需要维持现有城市的贡献度，还需要在较为薄弱的市场中进行优化。显然，北方区域市场的销售还有较大发展潜力。
据了解，目前越秀地产在北方区域仅布局北京、青岛、济南、沈阳、烟台5个城市，布局城市并不算多，且北方区域目前仅有24个楼盘。越秀地产目前实行的是“1+4”全国化战略，以粤港澳大湾区为核心，并在华东、华中、北方和西部四大区域的高能级城市获取优质资源。
土储决定着房企的未来发展，越秀地产抢占优质土地资源的动作在去年已经显现。2022年12月单月，越秀地产通过合作方式取得三幅地块，地块总建筑面积为50.19万平方米，权益土地价款为12.67亿元。
此前在1月份，越秀地产已经通过股权收购方式取得杭州市两幅相连地块18.05%的实际权益，土地价款约为7.41亿元。据了解，该两幅地块位于杭州市临平区，总建筑面积合共约47.31万平方米，规划用途为住宅用地。
千亿房企“拿地论”
很显然，逆势加仓，越秀地产有其自身背书。告别唯规模论时代，在投拓资源、财务状况、产品能力等方面几乎没有明显短板的越秀实现了逆袭。
2022年销售目标完成率超过100%，越秀地产绝对房企中的佼佼者，销售额达到1250亿元。就销售业绩排名来看，越秀地产从2021年的34位直接跃升至第16位，成为连跳18位的房企。
彼时，据中指研究院统计，从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于2021年的93.4%。更为重要的是，越秀地产1月合约销售额88.84亿元，同比上升约76.3%，业绩稳步增长，也为其提供了有效的现金补给。
从拿地方式来看，不同于其他房企，作为老牌国企，越秀地产拿地主要依靠“地产+基金”模式，母公司越秀集团下的基金公司，以此解决房企融资难、现金不充分问题。以此加快扩张速度，保持低负债。
此外，越秀地产为广州市属国企，成立于1983年，1992年赴港上市。坚持区域深耕与双国资背景，背靠“大树”的越秀地产拥有强大的土地拓展能力。越秀地产还与广州地铁成为搭档，形成了独特的TOD开发模式，在“轨道+物业”方面拥有绝对优势。
越秀地产的拿地方式多样。仅就2022年上半年来看，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储平台，坚持“1+4”区域化投资布局，分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。
其中，大湾区新增西部土地新增土储163万平方米，广州新增5部土地，新增土储126万平方米，TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%
此外，一切都在指向国企稳健的业绩背书。就2022年上半年业绩来看，越秀地产营收约312.9亿元，同比上升29.1%；核心净利润约21.3亿元，同比上升1.4%。经营业绩实现稳增长之外，三道红线全绿达标，派息比率保持在40%，体现国企抗风险能力。
针对未来，管理层曾在去年业绩会上作出做出预判：未来房地产行业政策面或会放松，行业有望企稳和回升，但会出现分化现象，核心城市有望提前回暖。
这意味着，在城市越来越分化的市场，抢占优质城市，才能赢得更多的砝码。很显然，越秀地产已经“利剑出鞘”。
